Les prêts immobiliers consentis par les banques pour financer toute opération immobilière: acquisition de terrain ou travaux de construction de résidence principale ou secondaire, investissement locatif, etc, ont connu une croissance relativement significative durant l'année 2003. Selon les données disponibles du Groupement Professionnel des Banques du Maroc (GPBM) et datant de fin septembre, l'encours des crédits immobiliers accordés par le secteur bancaire s'est établi à 38,1 milliards de dirhams, en progression de 8,6 % depuis le début de l'année 2003, et de 12 % par rapport au niveau de septembre 2002. Durant la même période, les crédits à l'économie n'avaient progressé que de 5,22 % depuis le début de l'année et 6,61 % par rapport à la même période de l'année 2002. Notons également que pour toute l'année 2002, les crédits immobiliers s'étaient établis à 35,15 milliards de dirhams.
Sur les 38,1 milliards de dirhams que le secteur bancaire a accordés sous forme de crédits logement, plus des deux tiers provenaient des banques commerciales. Cette progression relativement appréciable des crédits immobiliers serait la résultante de plusieurs facteurs, selon M. Driss Maghraoui, Directeur des Particuliers et de la Bancassurance de BMCE Bank. D'une part, "il y a l'effet de la baisse tendancielle des taux manifesté au cours de ces dernières années et qui a connu son point culminant cette année avec des niveaux de taux très bas encourageant les clients à s'endetter davantage". La surliquidité chronique du système bancaire résultant notamment des encaissements des chèques provenant des opérations de privatisation dont la dernière a été celle de la Régie de Tabacs, des rentrées touristiques, des transferts des Marocains résidant à l'étranger (MRE), etc, a influé sur l'évolution à la baisse du loyer de l'argent. Dans cet environnement de surliquidité et de conjoncture économique globalement atone, marquée par l'attentisme des investisseurs, "les banques trouvent dans le prêt immobilier des taux de rendement globalement intéressants par rapport à ceux des autres formes de crédit". D'autre part, fait remarquer M. Maghraoui, "il y a toute l'action entreprise par l'État au niveau aussi bien réglementaire que soutien direct pour faciliter l'accès à la propriété". Sur ce point, rappelons que l'accès au logement et la lutte contre l'habitat insalubre font partie des priorités du Gouvernement qui ne manque pas de faire pression sur les banques afin qu'elles abaissent leurs taux d'intérêt. En outre, poursuit M. Maghraoui, "le fait que l'offre en matière immobilière soit plus organisée et mieux structurée a également contribué au développement de la demande et par conséquent à la progression des crédits octroyés par les banques". Dans ce cadre, notons que certaines banques ont mis en place une large gamme de produits immobiliers afin de répondre aux souhaits des différentes couches de la population.
Tous ces facteurs conjugués à une concurrence acharnée entre les différents établissements bancaires de la place se sont traduits par une amélioration sensible des conditions d'accès aux crédits immobiliers. Ainsi, au niveau du marché, les taux bancaires servis pour le financement du logement varient globalement dans une fourchette comprise entre 6 % et 8,5 %, en moyenne, selon le financement sollicité contre des taux à deux chiffres d'il y a à peine trois ans. En plus, les banques offrent globalement à leurs clients le choix entre un taux fixe et un taux variable. Ce sont les taux variables qui tirent le plus le marché vers le bas avec la détente des taux qui prévaut actuellement au niveau du marché de la dette. Ils permettent aux clients d'optimiser le coût de financement de leur projet en profitant de l'évolution actuelle des taux du marché. Toutefois, les clients qui optent pour le taux variable doivent également supporter un éventuel retournement du marché. En définitive, la concurrence via les taux a baissé ces derniers à des niveaux jamais atteints auparavant. La surenchère bancaire a été telle que la gardienne de la politique monétaire, Bank Al-Maghrib, a jugé nécessaire de dénoncer une guerre des taux qui risquait de fragiliser davantage le secteur bancaire déjà en maille avec d'énormes créances en souffrance. Les taux n'ont pas été la seule arme utilisée par les banques. La quotité de financement est utilisée comme argument de vente. Certaines banques n'hésitant pas à afficher des quotités de financement de 110 % et sans aucune limite de montant. De même, les modalités de remboursement plus souples et le prolongement des durées des remboursements qui peuvent atteindre 25 ans pour certains prêts ont été autant de stimulants pour ceux qui souhaitent avoir un crédit immobilier. En outre, et ce n'est pas négligeable, certaines banques commerciales accordent actuellement des crédits immobiliers pour l'acquisition de logements sociaux, élargissant la base de leur clientèle.
Les conditions globalement favorables d'octroi de crédits par les banques conjuguées à l'important déficit en logements décents expliquent la progression significative des prêts accordés par les banques.                         

MD