C’est demain, vendredi 26 décembre 2003 que devrait se tenir sous la présidence du Premier ministre, M. Driss Jettou, la cérémonie de signature de plusieurs conventions relatives à la promotion du secteur de l’immobilier. Cette réunion viendra, incontestablement, clôturer en beauté une année 2003 objectivement riche en réalisations, actions et incitations diverses mises en œuvre par les pouvoirs publics pour promouvoir l’habitat et l’immobilier dans notre pays.
En effet, en 2003, on relève un certain nombres de mesures qui ont constitué de sérieuses impulsions pour encourager l’acquisition de logements d’une manière générale et l’habitat social en particulier. Le constat de base étant qu’au Maroc l’offre de logements ne suit pas la demande, et tout spécifiquement au niveau du logement social, l’Etat a prévu une série d’incitations réservées aux promoteurs immobiliers et aux particuliers désireux de faire l’acquisition d’un toit.
2003 aura donc été l’année de la restructuration, de l’organisation et de la promotion du secteur immobilier, comme le prouve l’ensemble des mesures nouvelles apportées par de nouveaux textes de loi. De même que l’Etat s’est attaché, pour accompagner la mise en place de ces réformes, à en faciliter le financement en amont, au niveau des promoteurs, et en aval, en faveur des clients. 

Des incitations objectivement positives

Cette stratégie de développement et de promotion de l’habitat a essentiellement concerné le logement social destiné aux citoyens aux revenus modestes. L’action des pouvoirs publics a visé tout particulièrement ceux que les banques rechignent à financer parce que leurs revenus ne sont ni réguliers, ni formalisés ou encore insuffisants et qui représentent pour les banques des crédits trop risqués et peu rentables. L’Etat a donc décidé de se porter garant de ces catégories de citoyens pour assurer la solvabilité de cette clientèle vis-à-vis des banques et leur permettre ainsi d’accéder à un logement décent, et ce par la création de fonds de garantie. En effet, trois fonds du genre viennent d’être créés, le premier, Fogales, est dévolu aux enseignants, le second, Fogarim, servira  à garantir des prêts au logement en faveur des populations à revenu modeste et/ou non régulier et le troisième, Fogaloge-public, est destiné à garantir les prêts des salariés du secteur public.
D’autre part, les pouvoirs publics ont poursuivi l’encadrement de leurs actions par l’établissement de plusieurs conventions. En effet, suite à la convention signée, il y a plusieurs années, entre l’Etat et les promoteurs immobiliers pour la réalisation de 200 000 logements sociaux, deux autres textes seront paraphés demain vendredi ; le premier marquera convention entre les pouvoirs publics et la Caisse Centrale de Garantie, et le second entre la CCG et le secteur bancaire.
On rappellera que la convention sur les 200 000 logements sociaux, au terme de laquelle les promoteurs immobiliers s’engageaient à livrer 2500 unités par année et par promoteur signataire, leur accordait des facilités, notamment en matière d’acquisition de terrain et d’abattements fiscaux parmi lesquels des intérêts bonifiables pour les crédits contractés dans le cadre du financement des logements sociaux.
Concrètement donc, les prêts pour la construction d’habitations bon marché (HBM) sont réglementés par l’Etat à 6,5% et tout dépassement de ce taux fait l’objet d’une ristourne. En fonction du coût de leurs ressources et du risque encouru, les banques peuvent pratiquer des taux supérieurs à 6,5% pour un crédit immobilier, mais grâce à l’intervention de l’Etat, les promoteurs restent financés à ce taux.
La définition de l’HBM se basant sur la notion de VIT (qui représente la valeur technique du logement y compris le terrain, pour un montant forfaitaire), il faut savoir que la ristourne en question est inversement proportionnelle à la VIT. C’est ainsi que pour le logement de moyen standing par exemple, elle est inférieure à celle de l’HBM. Mais la concurrence intra bancaire a contribué à étendre cet avantage au régime normal financé par les banques en fonction de leur politique de prix, puisque les taux pour l’immobilier ne s’éloignent guère du plafond imposé par l’Etat à 6,5% pour l’habitat bon marché.
D’autre part, les conditions d’éligibilité au logement social pour les acquéreurs qui se financent par un crédit bancaire sont les suivantes : un salaire justifié inférieur ou égal à 3600 dirhams par mois, allocations familiales incluses, pour l’achat d’un logement de 100 mètres carrés dont la VIT et le prix seraient inférieurs à 200 000 dirhams. 
Ces opérations sont exonérées des frais d’enregistrement dont le montant est de 2,5%  mais acquittent les droits d’inscription des hypothèques à la Conservation Foncière. Par ailleurs, les crédits sont exonérés de la TVA de 7% sur les intérêts.  Enfin, quel que soit le cas d’acquisition d’un logement et quelle qu’en soit la valeur, les salariés bénéficient d’un abattement des intérêts au titre de l’IGR à condition que les échéances du crédit soit prélevées sur le salaire à la source par l’employeur et dans la limite de 10 % du total du revenu global imposable.
Telles sont donc les principales mesures mises en œuvre, sur instructions royales, par les pouvoirs publics afin de favoriser l’accès au logement pour tous et tout particulièrement par les citoyens aux revenus modestes.
En multipliant les incitations et facilitations aux opérateurs du secteur immobilier, l’Etat a cherché à stimuler de façon concrète l’accès à la propriété à la fois par la réorganisation du secteur, sa rationalisation, mais surtout en déployant plusieurs options destinées à permettre le financement des logements, tant pour les promoteurs que les citoyens.

Des critiques et des entraves

Cette démarche, pourtant, n’a pas vraiment tempéré le scepticisme de certains qui prétendent que le programme lancé en l’an 2000 et qui portait sur un contrat entre l’Etat et les promoteurs sur 5 ans, n’a pas atteint ses objectifs sur les deux premières années.
On parle d’une moyenne de réalisation de 500 logements par an au lieu des 2500 prévus par promoteur signataire de la convention. Il apparaît ainsi que certains opérateurs se lancent dans de véritables aventures sans posséder de fonds propres. De même, des critiques fondées sont formulées à l’égard du législateur qui, semble-t-il, a produit des textes qui ne prennent pas en considération la réalité du terrain. Ainsi, en est-il de la Loi 18-00 qui réglemente la copropriété et tout particulièrement son article 12 qui impose l’authentification des actes. En effet, tous les actes de copropriétés doivent passer par un notaire, un avocat agréé ou par l’un des membres d’une liste de professionnels que le ministère de la Justice devait établir.
L’application de cet article est quasiment impossible du fait de taxes redevables en double, comme, par exemple, la taxe notariale de 0,5% sur tout acte hypothéqué. En effet, les derniers textes prévoient que cette taxe notariale est payable deux fois par le promoteur, à l’enregistrement et lors de la demande des mains levées. Cette situation implique des charges prohibitives pour les promoteurs d’autant qu’ils ne peuvent en répercuter une partie sur leurs clients aux revenus souvent modestes. 
Un autre texte pose le même problème d’impossibilité de son application, celui de la Loi 44-00 qui porte sur la vente immobilière en futur état d’achèvement. Il est destiné à protéger l’acquéreur contre les abus des promoteurs et à permettre à ces derniers de disposer de fonds quasi-gratuits pour la réalisation de leurs projets. En effet, pour l’appliquer, il faudrait éclater les titres fonciers par logement sur plan, ce qui n’est pas possible au Maroc.
Les promoteurs sérieux, qui conviennent parfaitement de la nécessité et de la pertinence d’une réglementation de la promotion immobilière, souhaitent donc sa réalisation de façon progressive et par étapes afin d’en garantir la bonne application, notamment au niveau de l’adéquation des prescriptions légales à la réalité pratique. Une meilleure coordination entre les professionnels et les pouvoirs publics serait d’ailleurs l’un des moyens privilégiés de faciliter la réalisation d’une réforme d’une portée fondamentale pour le pays, son économie et, surtout, la grande majorité des citoyens qui aspirent, légitimement, à disposer de leurs propres logements.

Afifa Dassouli