L’opération d’acquisition par Risma, pour le compte d’Accor, de l’hôtel Hilton à Rabat  fait partie d’un programme d’investissements sur le territoire national avec le projet Casa City Center qui prend de plus en plus forme, celui d’Essaouira qui est déjà lancé et d’autres investissements à Marrakech. Cela fait du Groupe français Accor le premier opérateur de l’industrie touristique et hôtelière au Maroc, notamment en nombre de lits.
Par ailleurs, on peut rappeler que le fonds Risma est le troisième repreneur du Hilton après Daïwoo et Emirotel S.A, alors que BMCE Bank est la banque toute désignée pour être chef de file du consortium bancaire en charge du financement intégral de cette opération. En effet, c’est BMCE Bank qui avait financé les Sud-coréens et les Emiratis dans leurs transactions respectives.
L’opération consiste à acheter l’hôtel avec le terrain et le fonds de commerce et prévoit un programme de rénovation et de mise à niveau et ce, même si la gestion restera entre les mains de la chaîne Hilton jusqu’à la fin 2008.
Mais le Groupe Accor n’entend pas perdre de temps, et il commencera à appliquer son plan de développement avant même de récupérer la gestion.

Les détails de l’opération
L’enveloppe globale de cet investissement tourne autour d’un milliard de dirhams, soit 750 millions de dirhams pour l’acquisition et 250 MDh pour les rénovations. Dans un premier temps, ce sont 750 millions de dirhams, montant de l’acquisition de l’hôtel, qui ont été débloqués jeudi dernier lors de la cérémonie de règlement de la transaction, au siège de la banque que préside M. Othman Benjelloun.
Il s’agit de crédits révisables même si l’endettement de Risma s’étalera sur plus de 10 ans. En effet, en fonction des entrées de trésorerie de l’investisseur et après un différé de deux ans, le consortium bancaire réadaptera les conditions du crédit. De même que Risma, selon sa trésorerie, pourra rembourser son crédit par anticipation. . L’engagement des banques aujourd’hui pour le financement de l’acquisition constitue donc un genre de crédit relais pour financer l’opération rapidement, sachant que, d’une part, Hilton Rabat bénéficie d’une trésorerie de quelque 40 millions de dirhams et que, d’autre part, Risma  projette d’en constituer rapidement à partir de 2009. En outre, il faut également compter sur le projet de cession de la réserve foncière qui pourrait rapporter entre 100 et 170 millions de dirhams.
Mais Risma devait trouver rapidement les fonds pour réaliser l’acquisition en question. Ce qui a été fait grâce à BMCE Bank et la SGMB, les deux banques chef de file et co-chef de file qui ont constitué un consortium de 5 banques avec BMCI, BCP et Attijariwafa Bank pour débloquer les 750 Mdh nécessaires pour payer les vendeurs.
Il faut peut-être préciser que le chef de file et le co-chef de file partagent la moitié du financement total du projet bien que la répartition ne soit pas encore définitive du fait que le CDM pourrait s’ajouter aux 5 banques du consortium. Auquel cas, chacune des banques devra lui céder une partie de son engagement. C’est dire le succès de cette opération auprès des banques du fait de la crédibilité de la marque Accor au Maroc comme en atteste la rapidité du montage du dossier de financement en question, qui s’est fait en moins de 10 jours. On notera également que la SGBM est filiale de la Société Générale qui est la banque à l’international du Groupe Accor, ce qui a pu certainement faciliter les choses.

Une démarche très précise
Par ailleurs, il est intéressant de rappeler que cette acquisition est considérée par les banques comme un « project finance », ce qui veut dire que Risma ne donne aucune caution et que les banques n’ont aucun recours auprès des actionnaires. Par définition,  ce type de financement se base sur le projet d’investissement lui-même et tient compte des cash flows futurs engendrés par le projet. Le suivi se fera par les banques chefs de file graduellement en fonction de l’évolution de l’activité de l’hôtel, objet du financement en termes de remplissage et de recettes. De même que les banques comptent sur la cession de l’assiette foncière dont les revenus contribueront à réduire la dette en question. Une partie du terrain mitoyen à l’hôtel Hilton peut en effet être cessible à un partenaire pour en faire des investissements résidentiels. La valeur des 8 hectares dont il s’agit, dépendra certainement des autorisations que donnera l’agence urbaine en fonction de son schéma directeur sachant qu’elle avait autorisé le groupe coréen à construire un « Méga Mall » avec R + 5 ou + 6. 
On peut donc envisager des appart-hôtels ou villas avec services hôtellerie intégrés, à l’identique de Lucien Barrière à Marrakech et du Four Seasons. Les banques sont donc partie prenante de la décision de Risma et Accor Maroc pour le meilleur intérêt du futur Sofitel que deviendra le Hilton Rabat actuel et de la santé financière de Risma.
Enfin, l’équipe CFG, qui a négocié pour Risma en tant que banque d’affaires, a opté pour un financement à taux fixe en acceptant de supporter une prime de fixité de 0,30 à 0,50 points de base, sachant que le taux, prime de risque incluse, ne dépasse guère 5,5%.
C’est un taux presque minimum puisque qu’il se conforme tout juste à la règle de BAM d’appliquer 150 points de base au taux des bons du trésor sur la durée correspondante du crédit. De surcroît, il s’agit d’un crédit en dirhams, ce qui n’engendrera donc pas de risque de change.

Afifa Dassouli