La CGI franchit le rubicon. La filiale de CDG Développement, elle-même filiale de la caisse de Dépôt et de Gestion (CDG), s’introduit en Bourse via un IPO mixte. L’opération se traduira simultanément par une cession de capital de 1 473 6001 (8 % du capital) et une augmentation de capital portant sur 2 208 000 titres (12 % du capital). En tout, ce sont 3 6084 600 titres qui sont offerts au public, constituant 20 % du capital social de la CGI.
L’offre est structurée en cinq tranches. La première, de type «Ordre  I», représentant 2 % de l’offre (73 632 actions), est dédiée aux salariés de la CGI qui bénéficient d’une décote de 20 % sur le prix retenu, à  condition bien évidemment qu’ils conservent leurs titres au minimum trois ans à dater de l’introduction en Bourse. La seconde, «Ordre II», correspondant à 5,5 % de l’offre est réservée aux collaborateurs du Groupe CDG. La troisième tranche, «Ordre III», est dédiée aux personnes physiques et morales ayant souscrit pour un montant maximal de 300 000 dirhams. Pour cette catégorie d’investisseurs, l’allocation des titres se fera par attribution itérative. La quatrième tranche, «Ordre IV», est réservée aux investisseurs personnes physiques et/ou morales exprimant des ordres strictement supérieurs à 300 000 dirhams et inférieurs ou égaux à 25  000 000 dirhams. Enfin, la cinquième tranche, «Ordre  V», correspondant à 55 % de l’offre, soit 2 024 880 titres, est réservée aux institutionnels et aux OPCVM actions et diversifiés exprimant des ordres inférieurs ou égaux à 368 160 actions.

Offre à prix ouvert
Côté prix, l’émetteur et son conseiller et coordinateur global, CDG Capital ont adopté le mode de cession à prix ouvert avec une fourchette comprise entre 832 et 952 dirhams. Cette fourchette est le résultat d’une valorisation de la société selon trois méthodes d’appréciation: l’actualisation des cash flows, les comparables boursiers et la méthode dite des anglo-saxons. La méthode d’actualisation des flux futurs, en se basant sur un certain nombre d’hypothèses –évolution des comptes sociaux sur l’horizon 2007-2013, les projets développés par la CGI durant cette période, un taux sans risque de 3,26 %, un beta de 1,06 %, un taux de croissance à l’infini de 3,0 %, prime de risque de 8,74 %, Wacc de 7,89 %, etc.-, aboutit à une fourchette de valorisation comprise entre 12,4 et 16,9 milliards de dirhams. Pour les comparables boursiers, la CGI est comparée à un échantillon de valeurs du secteur Bâtiment et travaux publics (BTP) –les cimentiers, Addoha, Aluminium du Maroc, Sonasid, Colorado, Médiaco et Fénie-Brossette. En retenant les ratios PER (Price earning ratio) et P/B (Price to book ratio) pour la comparaison, la valorisation moyenne par comparables boursiers s’établit à 17,43 milliards de dirhams. Enfin, pour la méthode des anglo-saxons qui permet d’appréhender le goodwill d’une société, la valorisation retenue est de 15,8 milliards de dirhams. Au final, la moyenne pondérée des trois méthodes retenues s’établit à 15,91 milliards de dirhams. Après une décote IPO de 15 %, la valeur de l’entreprise ressort à 13,48 milliards de dirhams. Etant donnée que l’offre est à prix ouvert, la valorisation finale se situe dans une fourchette dont la largeur est de 14 %, et comprise, de ce fait, entre 13,48 et 15,42 milliards de dirhams, soit une fourchette de 832 et 952 dirhams par action.
Les souscriptions sont ouvertes du 23 au 27 juillet 2007. L’opération permettra à la CGI de lever un montant compris entre 3,06 et 3,50 milliards de dirhams. C’est dire qu’il s’agit de la plus grosse opération d’introduction en Bourse au niveau de la place de Casablanca après celle de Maroc Telecom (décembre 2004). Etant donnée la forte demande de titres au niveau de la place et l’engouement des investisseurs, notamment ceux du Moyen-orient pour tout ce qui touche à l’immobilier au Maroc, on peut dores et déjà affirmer que le prix qui sera retenu sera celui du haut de la fourchette, comme d’ailleurs ce fut le cas pour toutes les opérations d’introduction en Bourse à prix ouvert.

Business plan
En clair, la CGI lèvera sur le marché 3,50 milliards de dirhams qui lui permettront de consolider son assise financière avec des fonds propres qui se renforcent de 3,5 milliards de dirhams lui donnant ainsi plus de moyens pour faire face à l’accélération du rythme de son développement qui nécessite des investissements annuels moyens de l’ordre de 5 milliards de dirhams. Et en la matière, la CGI compte plusieurs projets d’envergure dans son pipe (cf. tableau) et dont certains seront réalisés avec des partenaires de premières ordres. Ces projets vont nécessiter une enveloppe d’investissement global de 27 milliards de dirhams sur la période 2007-2011. Ces réalisations devront booster les résultats de la CGI dans les années à venir. Le business plan établi lors de cette introduction en Bourse prévoit pour la période 2007e-2011e  des taux de croissance annuels moyens du chiffre d’affaires, du résultat d’exploitation et du résultat net de respectivement 78,7 %, 85,9 % et 77,4 %. Le chiffre d’affaires passerait ainsi de 1 196,95 MDH en 2007 à 12 200,17 MDH en 2011. Dans le même sillage, le résultat net part du groupe fera un bond considérable passant de 229,38 MDH à 1 851,68 MDH durant la même période pour une marge nette en fin de période de 15,2 %.
Bref, la CGI est une valeur de fonds de portefeuille destinée aux bons pères de famille.

Moussa Diop

La CGI, un promoteur immobilier de poids
La CGI est une filiale à 100 % de CDG Développement, elle-même filiale à 100 % du Groupe CDG. Créée en 1960, la CGI est aujourd’hui un acteur de référence de la promotion immobilière au Maroc avec une large gamme de produits (logements, tertiaire (bureaux et commerces) et lots de terrains. Elle opère selon deux modes d’interventions: la maîtrise d’ouvrage, activité qui a concentré 97 % de son chiffre d’affaires en 2006, et la maîtrise d’ouvrage déléguée. Elle affiche une stratégie de développement ambitieuse qui s’articule autour de 5 pôles de développement: développement territorial sur des zones prioritaires, développement de partenariats stratégiques, renforcement du positionnement sur le logement moyen et haut de gamme, positionnement stratégique sur le tertiaire et le tourisme et la maîtrise d’ouvrage déléguée clé en main. Elle dispose aujourd’hui un patrimoine foncier de près de 1 900 hectares, réparti sur les principales villes du Royaume et évalué (au prix d’acquisition historique) à plus de 5 milliards de dirhams. La CGI a réalisé en 2006 un chiffre d’affaires de 619,93 MDH, un résultat d’exploitation de 122,79 MDH et un résultat net de 88,53 MDH, dégageant ainsi une marge nette de 10,9 %.