La Nouvelle Tribune : Qu’attendez-vous  de cette introduction en bourse par cession de capital pour votre entreprise ?
M. Anas Séfrioui : J’ai débuté mes activités dans le secteur immobilier dès 1987 par la réalisation de plusieurs opérations de lotissement à Casablanca. Le Groupe Addoha s’est engagé dans la réalisation de programmes de logements sociaux à la suite du lancement en 1995 par feu SM Hassan II de l’opération nationale de 200 000 logements. C’est à cette date que nous avons réalisé notre premier programme sous la dénomination commerciale Addoha. Malheureusement, durant près de vingt ans d’activité dans ce secteur, j’ai toujours entendu des appréciations négatives et critiques sur le métier de la promotion immobilière. Alors qu’Addoha est connu pour refuser de pratiquer ce qu’il est convenu d’appeler " le noir ", il subit, malgré lui, les retombées négatives d’une perception dévalorisante du secteur immobilier. Notre entrée en bourse est largement justifiée donc par notre volonté réelle de donner une autre image au secteur de la promotion immobilière.

Oui, mais pourquoi introduisez-vous 35 % du capital en bourse, alors que vous possédez 100 % de la société et que vous auriez pu mettre beaucoup moins sur le marché? De plus, vous avez des fonds propres solides, et une trésorerie positive très importante, supérieure à cinq cents millions de dirhams bloqués en DAT dans des comptes bancaires. Serait-ce la matérialisation de projets retardés ou des "économies" pour des financements futurs? Quel est donc votre business plan ?
En toute sincérité, l’idée germait dans ma tête depuis une année environ.
Effectivement, notre société se porte très bien, tous nos projets sont autofinancés, sans endettement aucun auprès des banques, et notre fonds de roulement est très important. Nos réserves dépassent un milliard sept cents millions de dirhams et notre activité a généré en 2005 un chiffre d’affaires 2,130 Milliards DH. Le chiffre d’affaires, compte tenu de nos projets actuels, évoluera très favorablement pour atteindre 2,7 MM DH en 2007, 4,5 MM DH en 2008 et plus de 5,2 MM DH en 2009. Avec une telle taille, nous avons estimé que Douja Promotion Groupe Addoha méritait de prendre place parmi les institutionnels de ce pays.
D’autre part, nous avions mené nos premières réflexions sur la base d’une introduction en bourse de 20% ou  25%  du capital.
Avec une introduction de 35% du capital, nous "abandonnons" la minorité de blocage, car nous voulons donner, non seulement à notre entreprise, mais également  à l’ensemble de notre secteur la transparence la plus totale, à l’image des partenaires institutionnels avec lesquels nous travaillons comme Al Omrane, par exemple.
En optant donc pour la cession d’une partie appréciable de notre capital, nous voulons essentiellement marquer une démarche d’ouverture, de confiance  et de transparence qui feront apprécier autrement l’image de marque de notre secteur d’activité.
S’agissant de l’état excédentaire de notre trésorerie, il convient de rappeler que nous avons toujours opté pour une distribution de dividendes relativement limitée en vue de conforter nos fonds propres et ainsi de ne pas recourir à des financements bancaires pour l’acquisition de nos terrains et la réalisation de nos programmes
C’est une tendance qui a été imprimée dès le commencement de nos activités. Voilà pourquoi au 31 décembre 2005, nos fonds propres représentent 1,750 milliard de dirhams. Evidemment, avec notre introduction en bourse, nous comptons assurer à nos actionnaires un rendement confortable sur la base d’un pay-out de 60%.

On énonce que le logement social n’est pas un secteur "juteux". Comment se fait-il que Addoha soit si rentable alors qu’elle est spécialisée dans la construction de logements sociaux ?
C’est un secteur qui connaît un déficit supérieur à 1 million de logements. Le besoin annuel est supérieur à 125 000 logements par an alors que la production totale, publique et privée est de l’ordre de 80 000 logements par an. Chaque année, le déficit s’accroît donc de quarante-cinq mille unités sans compter le déficit de départ. C’est dire qu’il y a de la place et du travail pour tout le monde, aux côtés, notamment, d’Addoha. Quant aux coûts, vous comprenez qu’il s’agit là d’un effet d’échelle. Plus on produit de logements, plus les coûts baissent. En 2007, nous passerons à la production de 15 000 logements par an. Addoha travaille sans frais financiers, alors que d’autres supportent des intérêts bancaires qui peuvent aller jusqu’à 7 % ou 8 %. Je rappelle enfin que tous nos projets sont vendus à 100 % avant la fin des travaux et génèrent de ce fait un cash très appréciable.

Comment a-t-on procédé à la valorisation de l’entreprise ?
Cette valorisation a été faite sur la base d’un business plan élaboré pour l’essentiel en tenant compte des terrains déjà acquis et des programmes autorisés ou en cours d’autorisation
Attijariwafa bank et Attijariwafa Finance Corp qui nous ont assisté dans l’élaboration de la note d’information ont utilisé plusieurs méthodes qui ont abouti à une valorisation globale comprise entre 9 et 10,6 milliards DH. La valorisation a été en définitive fixée à 9,3 MM DH mais nous avons tenu à faire bénéficier les futurs actionnaires d’une décote de 15,2 % du montant de l’évaluation pour l’arrêter à 7,9 milliards de dirhams, soit une valeur par action de 585 DH.
Je me permets de vous rappeler que le PE constitue un des ratios les plus usités pour l’appréciation de la valeur d’un titre côté à la bourse. Alors que la moyenne de ce ratio se situe aujourd’hui à 20 sur le marché, pour Addoha il sera de 9,5 en 2007 et seulement de 5,2 pour 2008 et 2009. Connaissez-vous beaucoup de sociétés qui présentent une telle valorisation ?
De plus, je voudrais préciser que l’évaluation n’a pas été faite sur la base des actifs immobilisés. Nous n’en avons pas. Toute notre réserve foncière, alors que nous venons d’acquérir pour 1,2 Mrd de terrains, est comptabilisée en stocks ! L’évaluation a été faite sur notre capacité à dégager du cash flow, laquelle capacité a été déterminée au niveau du Business Plan pour une très grande partie, sur la base uniquement des terrains dont nous sommes propriétaires à la date de son élaboration.

On dit que vos terrains sont donnés par l’Etat, ce qui réduit le coût de financement des projets Addoha.
C’est une assertion dénuée de tout fondement. Je peux vous assurer, et je tiens à votre disposition à cet effet les documents nécessaires, que depuis la date de création de notre société jusqu’au 31 décembre 2005, titres fonciers à l’appui, tous nos terrains ont été acquis auprès de privés.
Bien entendu, notre société bénéficie d’exonérations fiscales dans le cadre de l’article 19 de la Loi de Finances 1999-2000, au même titre qu’environ 60 autres promoteurs immobiliers signataires de conventions avec l’Etat.
En contrepartie de ces exonérations, nous devons réaliser au moins 2 500 logements sociaux dans un délai de 5 ans et fixer le prix de vente des logements à un maximum de 200 000 DH
 Il convient de préciser à ce propos que le "manque à gagner" fiscal est très largement compensé par le développement sans précèdent du niveau d’activité de plusieurs secteurs soumis aux impôts et liés directement ou indirectement au secteur immobilier (entreprises de BTP, fabrication de matériaux de construction dont notamment le ciment, crédits bancaires aux acquéreurs.
De plus, le développement de l’habitat social est fortement lié à la mise en place du cadre fiscal incitatif actuellement en vigueur et le niveau de production actuel n’aurait jamais pu être atteint sans ces dispositions fiscales spécifiques.
Mais, Addoha n’est pas seulement un opérateur dans le logement social. Nous réalisons également des programmes dans le moyen standing et le lotissement et au titre des ces activités nous sommes soumis au paiement des impôts.

Quel est votre taux de marge et quelle est la part du logement social dans l’activité totale d’Addoha ?
Aujourd’hui, notre marge est de l’ordre de 30 % du chiffre d’affaires.
Quant à la part du logement social dans notre activité totale, elle s’est située à 81 % en 2005. Cette part est d’autant plus importante qu’elle a des implications sociales très positives. En effet, la réalisation d’un logement génère la création d’un emploi et demi permanent. Avec 10 000 logements construits en 2005, nous avons ainsi été à l’origine de la création 15 000 emplois directs et autant en indirect.
De plus, nous accomplissons un grand travail de communication et d’information dans les zones d’habitat insalubre, les bidonvilles, pour expliquer à nos concitoyens les conditions et les avantages du crédit FOGARIM mis en place par l’Etat, qui leur permet d’acquérir un logement, de bénéficier d’un crédit et d’un compte bancaire, etc.
Je saisis cette occasion pour rendre hommage à notre gouvernement pour l’ensemble des actions qu’il entreprend, en concertation permanente avec les promoteurs privés, pour la promotion du logement social. Nous sommes très heureux aujourd’hui de l’écoute des pouvoirs publics et des actions concrètes prises pour la mise en place d’un partenariat public / privé.

Qu’allez-vous faire des deux milliards sept cents millions de dirhams escomptés par cette introduction en Bourse ?
J’ai commencé à travailler très jeune et aujourd’hui, j’ai quarante-neuf ans. Je travaille sans relâche depuis trente-deux années et je n’envisage pas ma vie autrement. Actuellement, nous avons plusieurs unités industrielles dans le pays, spécialisées dans la fabrication de sacs ciment. Elles sont situées à Fès, à Casablanca, à Agadir et nous produisons pratiquement quarante pour cent du marché des cimenteries marocaines. Par ailleurs, j’ai également des activités dans le secteur du carbonate de calcium, (matière première nécessaire à la fabrication de peinture). Et nous sommes les seuls au Maroc à en produire, dans une usine très importante sur la route d’El Jadida à Casablanca. J’ai également cinquante pour cent du capital d’une compagnie de navigation (Lasry Maroc), enfin je suis administrateur de Maroc Assistance, en partenariat avec le Groupe Banques Populaires, avec une participation de 18 %.
Je suis donc dans différents secteurs, partant du principe qu’il fallait investir quand on croit dans son pays, ce qui est, évidemment, mon cas. Et dans les six mois à venir, lorsque certaines idées qui sont aujourd’hui à  un stade avancé au niveau de leur étude auront été définitivement arrêtées, je vous communiquerai de plus amples informations.
Je tiens cependant à préciser que ces futurs investissements ne seront pas réalisés dans le secteur de la promotion immobilière et, par conséquent, ils ne seront, en aucune manière, concurrentiels par rapport à l’activité de Douja Promotion Groupe Addoha. J’y veille personnellement.

Le récent retournement du marché boursier casablancais n’a-t-il pas affecté vous plans et prévisions ?
Certes, il y a eu une correction que je qualifierai de technique parce que la progression des cours depuis la fin décembre 2005 était, de l’avis des spécialistes, anormale et la Bourse risquait de se déconnecter de la réalité économique. Malgré cette correction, le niveau des cours actuels demeure très motivant pour ceux qui procèdent au placement de leur épargne en bourse.
D’autre part, le marché pêche par son manque de papier. Or, le montant de l’introduction en bourse du Groupe Addoha porte sur environ 2,8 milliards de dirhams et constitue la seconde plus grosse opération d’introduction après Maroc Telecom et représente également, selon les analystes, la somme des onze dernières inscriptions à la cote casablancaise.

Vous avez rencontré les institutionnels, quel est leur état d’esprit dans la perspective d’une configuration plus rationnelle du marché boursier, lequel est aujourd’hui l’objet d’un intérêt démesuré de la part des petits porteurs, au risque de favoriser des évolutions à objectifs spéculatifs.
Les institutionnels que nous avons rencontrés n’avaient qu’une seule question à nous poser : quel était, au plan réglementaire, le montant maximum qu’ils pouvaient investir dans l’opération d’introduction en bourse d’Addoha!
Nous avons d’ailleurs réservé à ces institutionnels 60% du montant mis en bourse, OPCVM compris. Le reliquat, soit 40 % sera réservé aux particuliers et aux sociétés qui peuvent ainsi souscrire un maximum de 17,5 millions de dirhams, soit beaucoup plus que le maximum généralement retenu dans de pareilles opérations (1 million DH).
Nous prévoyons par ailleurs un road show à l’étranger, notamment dans les pays du Golfe, la semaine prochaine pour répondre aux questions et sollicitations d’institutionnels étrangers et notamment les fonds d’investissements qui s’intéressent de plus en plus au Maroc.

Et la période de souscription?
Elle va courir du 12 au 20 juin, ce qui me paraît largement suffisant. Et il me semble que cette opération rencontre un vif intérêt des divers acteurs et opérateurs de la place casablancaise, sachant qu’une des principales motivations de notre démarche consiste à consacrer définitivement notre politique de transparence totale.

Entretien réalisé par
Afifa Dassouli