A Casablanca, la maison marocaine moderne constitue le type d’habitat majoritaire, avec 56% du nombre total des constructions, soit 189.927 unités, et près de 45% du nombre total des logements, soit quelque 314.327 logements tous usages confondus. Sur l’ensemble des logements de la capitale économique, 597.044 sont occupés à titre de résidence principale, 10.019 le sont à titre de résidence secondaire, 40.807 sont vacants et 53.928 sont utilisés à titre professionnel. Ainsi, l’essentiel du parc logement de la région est occupé à titre de résidence principale (soit 85%), et ce quel que soit le type de logement. Les logements occupés à titre de résidence secondaire représentent à peine 1,4% du parc global et sont composés en grande partie de maisons marocaines modernes et d’appartements en immeuble. Par ailleurs, signalons que près de 6% du parc, soit 40.807 logements, ne trouvent pas d’occupants et constituent ainsi le parc logement vacant de la région. Cette vacance, qui est très localisée dans les préfectures de Casablanca Anfa, Mohammedia et Sidi Bernoussi Zenata (71% du parc vacant de la région), concerne en grande partie les appartements en immeubles (55%) et les maisons modernes (40%).  Enfin, près de 8% du parc logement (soit 53.928 unités, essentiellement les appartements en immeubles et les maisons marocaines modernes) sont utilisés à titre professionnel. Cet usage est surtout recensé dans les préfectures de Casa Anfa (14.940 unités, soit près de 10% du stock propre), d’Ain Sebâa Hay Mohammadi (12.240 unités, soit 10% du stock propre) et d’Al Fida Der Sultan (9.590 unités, soit 12% du stock propre). Un tel résultat, confronté aux 56.324 constructions dont la terrasse et/ou le sous-sol sont utilisés comme habitation, ne peut que nous interpeller dans la mesure où il s’agit ici de logements utilisés pour un usage autre que celui pour lequel il était destiné. En effet, les logements qui sont utilisés à titre professionnel ne font que concourir au déficit en logements habitables. La promotion de logements à usage purement professionnel constitue dans ce cas, un bon palliatif. Autre volet, entre enjeu: la quasi-totalité des constructions à Casablanca, soit 88%, a été réalisée par des personnes physiques dans le cadre de l’autopromotion. Ce qui dénote de la faible participation des secteurs publics (6,7%) et privé (4,4%) à la production du logement au niveau du Grand Casablanca. Dans le cadre de la même enquête, il a été confirmé que le parc construction du Grand Casablanca est relativement jeune. Environ trois quarts des constructions (73%) bâties entre 1971 et 2003, soit 219.252 constructions qui n’excèdent pas trente-deux ans d’âge.

Tendance horizontale

Cette jeunesse concerne tous les types d’habitat à l’exception des maisons marocaines traditionnelles qui ont toutes été construites avant 1971, particulièrement celles de la préfecture de Casa Anfa, qui comprend près de 3.000 maisons marocaines traditionnelles âgées de plus de 90 ans et nécessitant de ce fait des actions de rénovation ou de restauration. Plus encore, le parc logement de la ville la plus peuplée du Maroc tend de plus en plus à se rajeunir dans la mesure où la production immobilière a été très importante au cours de la décennie 1990: près du cinquième des constructions de la région ont moins de 10 ans d’âge. Un tel dynamisme a été beaucoup plus important dans les préfectures d’Ain Chock Hay Hassani (26,5% du stock propre construit après 1993), Mohammedia (26,5%) et Sidi Bernoussi Zenata (20%) dont l’urbanisation est relativement plus récente. L’analyse des résultats de l’enquête montre que bien que la région économique du pays a une urbanisation à tendance horizontale dans la mesure où 65% de son parc construction ont au plus deux niveaux et 90% ont au plus trois niveaux. Les constructions de quatre niveaux et plus représentent à peine 10% du parc total. Une telle structure qui trouve son explication dans la faiblesse de l’habitat collectif en immeubles, dénote de la faible densité d’occupation du sol et attire l’attention sur des consommations foncières trop importantes et une rentabilisation de l’espace urbain et du lotissement faible et laisse augurer d’une grande capacité de densification possible des zonings futurs à mettre en place. Ce qui montre aussi que les politiques urbaines et d’habitat doivent prendre en compte cet aspect afin de rentabiliser l’espace urbain de la région. Pour ce qui est, par ailleurs, des caractéristiques des logements occupés à titre de résidence principale, de l’ensemble des logements de la région, 85% sont occupés à titre de résidence principale, soit 597.044 unités. Ces dernières sont constituées à moitié de maisons marocaines (47% pour la maison moderne et 2% pour la maison traditionnelle). Le reste étant réparti entre l’appartement en immeuble (34,5%), la construction sommaire ou bidonville (10%) et la villa (6%).

Disparité 

La taille du logement peut être appréhendée à travers deux critères: la superficie du logement et le nombre de pièces d’habitation. Ainsi et à l’exception de l’habitat collectif qui semble présenter une taille moyenne assez basse, les résultats de l’enquête montrent que les différents types d’habitat de la région restent dans les normes générales de leur catégorie. Ils dénotent également d’une disparité importante en termes de taille de logement selon la préfecture et le type d’habitat. Mais au-delà de cette disparité, il est important de relever que l’essentiel du parc logement de la région du Grand Casablanca est constitué par des logements de petite à moyenne taille. En effet, 84,3% des logements de la région disposent d’un nombre de pièces variant entre deux et quatre (26% avec deux pièces, 44% avec trois pièces et 15% avec quatre pièces). 80% ont une surface allant de 40 à 150 m2 (40% avec une surface allant de 40 à 70 m, 22% de 70 à 100 m2 et 18% de 100 à 150 m2). En termes d’équipements, il semble que la majorité des maisons des casablancais est équipée. Les taux de branchement sont assez élevés pour les réseaux de base (88% pour l’eau potable, 94% pour l’électricité et 87% pour l’assainissement) et très variables selon la préfecture et le type d’habitat. Par type d’habitat, si les villas et les appartements en immeubles sont entièrement équipés en réseaux de base, les constructions sommaires ou bidonvilles présentent par contre des taux de branchement très faibles: respectivement 12%, 43% et 0% des constructions sommaires ou bidonvilles de la région sont branchées aux réseaux d’eau potable, d’électricité et d’assainissement. Ce qui montre que la mise en place de politiques de mise à niveau en termes d’équipement, ciblant prioritairement les logements de type construction sommaire ou bidonvilles et autres types d’habitat tels que l’habitat rural des périphéries de l’agglomération, est plus qu’indispensable. Outre l’équipement de base, le parc logement de la région présente également un niveau de confort assez élevé. Ce dernier peut être illustré à travers les proportions des logements disposant de cuisine et de toilettes à l’intérieur du logement, soit respectivement 95% et 97%. La faible proportion des logements disposant d’une salle de bain (soit 57%) s’explique principalement par la pratique du Hammam extérieur ancré dans la culture marocaine. Et à l’image de l’équipement, ce sont les constructions sommaires ou bidonvilles et autres types d’habitat qui présentent des faibles taux en matière de disposition d’éléments de confort du logement, et notamment la salle de bain : à peine 6% de ce type de logements en disposent. Notons que les constructions sommaires ou bidonvilles présentent aussi, en termes d’effectif, le plus grand déficit: 17.705 constructions n’ont pas de cuisine particulière, 12.688 n’ont pas de WC dans le logement et 18.819 unités n’ont pas de salle d’eau. Toujours en termes de confort, 57% du parc logement de la région disposent d’un système d’alimentation en eau chaude avec des variations importantes selon le type d’habitat allant de 6% pour les constructions sommaires ou bidonvilles à 100% pour les villas. Cette enquête sur le parc logement a, par ailleurs, apporté pour la première fois une information pertinente sur l’ensoleillement et la ventilation des logements au niveau de la capitale économique. Ainsi, environ 37% du parc logement disposent d’au moins une pièce non ensoleillée en hiver. En outre, les pièces ne disposant d’aucune fenêtre concernent près du quart du parc logement de la région avec une variation allant de 11% pour les appartements en immeubles et 26% pour la maison moderne à plus de 50% pour les constructions sommaires ou bidonvilles et les habitations traditionnelles. Dans le même ordre d’idées, cette enquête a cherché à étudier le logement au sens large intégrant aussi bien sa situation en termes de nature des sols, que son environnement en termes de pollution, problèmes climatiques, qualité de desserte en équipements et proximité des équipements socio-publics.

Clignotants au rouge

Ainsi, les sols constructibles, plats ou avec des pentes très faibles, constituent l’essentiel de l’assise foncière du Grand Casablanca dans la mesure où 96% des logements sont bâtis sur des sols constructibles. Néanmoins, il est important de relever que 4% des logements de la ville sont érigés sur des sols accidentés. Ce dernier phénomène concerne principalement les constructions sommaires ou bidonvilles (16%), les maisons marocaines modernes (4%) et les villas (9%). Par ailleurs, les résultats de l’enquête indiquent que les logements de la région sont touchés par quatre principaux problèmes d’environnement, à savoir: Les zones infestées qui concernent toutes les préfectures et tous les types d’habitat, affectent près de 18% du parc logement, la pollution atmosphérique qui touche près de 46% des logements de la région, particulièrement à Ain Sebâa Hay Mohammadi (91%), où se concentrent les industries polluantes de la capitale économique du Royaume, les nuisances des zones désaffectées qui concernent près du quart (23%) du parc de la région et les problèmes climatiques qui touchent 15% du parc logement, surtout dans les préfectures de Sidi Bernoussi Zenata (45% du parc local), Al Fida Derb Sultane (31%) et Ain Chock Hay Hassani (23%).

Les bidonvillois s’accrochent

Le type d’habitat le plus touché est la maison traditionnelle (60%), ce qui peut être dû au manque d’ensoleillement, aggravé par le phénomène des surélévations et même de la couverture des patios. Concernant l’évacuation des eaux pluviales, elle est assurée pour plus des trois quarts (77%) du parc logement. Cette évacuation est mieux assurée au niveau des préfectures de Casa Anfa (92%) et de Moulay Rachid Sidi Othmane Ben Msick Médiouna (95%), alors qu’elle ne concerne que 17% des logements de Sidi Bernoussi Zenata et 59% de ceux de Mohammedia. Quant à l’éclairage public et au service public de ramassage régulier des ordures, les taux de satisfaction au niveau du Grand Casablanca ont atteint respectivement 84% et 90% des logements pour l’ensemble de la région.
Quant aux conditions d’habitation, l’enquête a révélé que globalement, près de 79% des ménages de la région du Grand Casablanca apprécient leur logement (très satisfaisant à acceptable) avec une variation importante selon la préfecture et le type d’habitat. Par ailleurs, il est étonnant de relever que près du quart des ménages bidonvillois trouvent leurs conditions d’habitation acceptables à très satisfaisantes. Un tel jugement est en rapport avec les typologies de constructions sommaires ou bidonvilles (en dur, etc.), les «avantages» acquis en y vivant (proximité d’une source d’eau potable ou d’électricité gratuites, proximité du centre ville, etc.) et les coûts que le déménagement vers un autre type de logement induirait.
Ainsi, seulement 21% des ménages de la région ont jugé leurs conditions actuelles d’habitation insuffisantes, soit près de 140.681 ménages. Malgré cela, la part des ménages ayant un plan de changement du logement pour les deux années à venir a atteint à peine 2%, ce qui représente environ 14.835 ménages, dont plus de la moitié se trouve à Casa Anfa et à Moulay Rachid Sidi Othmane et Ben Msick Médiouna. Parmi les motifs de déménagement, ceux liés au logement sont très déterminants (taille ou confort du logement). Une telle situation trouve son explication dans les conditions économiques et financières des ménages, mais aussi dans leur faible mobilité résidentielle. En effet, parmi les ménages envisageant un changement d’habitat dans l’avenir, près de 99% resteraient dans la même région.
Toutefois, près de 6% du parc logement à Casablanca, soit 40.807 logements localisés en grande partie dans les préfectures de Casablanca Anfa, Mohammedia et Sidi Bernoussi Zenata (71% du parc vacant de la région), ne trouve pas d’occupants.

Déficit à gérer 

Ce parc concerne en grande partie les appartements en immeubles (près de 55% du parc vacant) et les maisons modernes (40%), les villas, les constructions sommaires ou bidonvilles et les maisons traditionnelles sont très peu concernées.
Dans cette optique, les résultats de l’enquête indiquent que la durée de vacance est relativement élevée du fait que près de 40% des logements vacants le sont depuis plus de deux ans.
La raison en est que près des trois quarts du parc vacant de la région sont proposés à la vente avec un prix moyen d’environ 479.986 Dhs variant de 294.563 Dhs à Mohammedia à 598.314 Dhs à Casa Anfa, mais n’ont pas encore trouvé d’acquéreur. Par ailleurs, près du cinquième du parc vacant est proposé à la location mais n’a pas encore trouvé de locataire.
En somme, l’ensemble des données collectées dans le cadre de cette enquête sur le parc logement permettra sans aucun doute de dépasser l’approche actuelle figée qui assimile le déficit seulement aux constructions sommaires ou bidonvilles. En effet, il est connu que le déficit en matière de logement revêt des aspects multiformes. Il ne concerne pas seulement les logements sommaires mais aussi les habitations en dur qui menacent ruine surtout dans les anciennes médinas, les logements insalubres situés dans la région et les logements surdensifiés par le nombre de ménages.
Le croisement de plusieurs critères comme l’état des logements et les caractéristiques sociodémographiques des ménages ont permis non seulement d’évaluer le déficit global en matière de logements mais aussi d’avoir une typologie des déficits. Constat qui a permis également d’évaluer l’importance quantitative du parc logement à résorber et celui à «dédensifier» d’une façon indirecte par l’accroissement de l’offre de logements sur le marché.

H.Zaatit