Pour améliorer la qualité de vie, la nouvelle loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis a été promulguée. Les avis divergent sur ses effets, mais tout le monde s’accorde à louer son impact créateur d’emplois.

Il n’y plus aucun doute sur l’urbanisation grandissante des populations marocaines et l’attrait des habitations collectives, notamment des résidences, sur elles. Parue dans le Bulletin Officiel du 7 novembre 2002, la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sera applicable qu’en novembre 2003 conformément à son l’Article 60. A compter de cette date, elle abrogera les dispositions du Dahir du 16 novembre 1946.

Il est utile de savoir qu’il existe différents types de copropriétés, les unes sont verticales et les autres horizontales. Les verticales sont les plus connues, ce sont les immeubles bâtis, les résidences ou bureaux.  Celles qui sont horizontales concernent les centres commerciaux, les galeries commerciales, les villas en copropriété, telles que le Riad Andalous. A cela il faut ajouter les copropriétés industrielles comme la zone franche de Tanger. Jusqu’à aujourd’hui, les tribunaux croulent sous le poids de dossiers contentieux émanant de litiges de voisinages. C’est donc pour pallier ces abus qu’une telle loi a été décrétée. Pourtant, les avis divergent quant à son opportunité, au sein des décideurs aussi bien du secteur public que  privé. Il y a ceux qui soutiennent que la nouvelle loi n’est qu’une pâle copie de celle de 1946, et lui reconnaissent à peine une certaine complémentarité. Et il y a ceux qui, d’ailleurs plus nombreux, trouvent que la loi 18-00 instaure un nouveau statut de la copropriété et parlent de révolution dans le quotidien des Marocains. Ces derniers avancent que cette loi a été entièrement reprise pour s’adapter aux réalités urbaines, et est plus étendue à tout type de local immatriculé, en cours de l’être ou non, (Voir Encadré Article premier des Extraits).

Un nouveau régime

Selon M. Bouchaïb Benhamida, Président de la Fédération Nationale du Bâtiment et des Travaux Publics, aujourd’hui on ne peut plus concevoir l’habitat en individuel comme c’était le cas auparavant. Le but recherché est donc d’organiser la copropriété pour faciliter l’exploitation des immeubles en commun et surtout leur maintien en bon état de fonctionnement d’entretien et de gestion. Et la loi est venue à propos, car dans la plupart des cas, même ceux qui ont les moyens estiment souvent qu’ils n’ont pas à participer à la réparation de tel ou tel autre dégât (ascenseur, toiture, etc). La loi va réglementer tout cela et faire prendre de bonnes habitudes aux gens. Cela va améliorer de manière significative la gestion des immeubles, et va rendre obligatoire la cotisation pour l’intérêt général. Mais on déplore hélas un certain attentisme. Les gens attendent que la loi soit appliquée pour s’y conformer, ils gagnent du temps, mais pour combien de temps encore? A terme, il y aura des agences immobilières ou autres structures privées qui vont se mettre dans ce type de gestion. D’autres encore parlent de nouveau régime de la copropriété (M. Mohamed Lotfi Mouti, Consultant du Cabinet Masnaoui Mazars Conseil dans l’Étude du BIP n°121 de février-mars 2003).

Indéniablement, le chapitre II, qui traite du syndicat des copropriétaires, revêt une importance capitale. C’est le syndicat, qui est administré par une assemblée générale et géré par un syndic, qui a le droit d’ester en justice, même contre l’un de ses membres. Le syndicat est responsable de tout préjudice dû à la négligence dans la gestion et l’entretien des parties communes, mais aussi des réparations de l’immeuble et des travaux de maintenance. Seulement à ce niveau, il apparaît que pour assurer toutes ces fonctions, il faut avoir certaines compétences, un certain professionnalisme. D’où la création de syndics professionnels. On s’attend, selon les observateurs, à un boom dans ce métier. Pour les résidences, cela équivaudrait à la création de près de 60.000 emplois. Et avec l’accroissement de l’habitat social, la création d’emplois annuels pourrait atteindre facilement 3000 postes.

Pour y voir plus clair, nous avons pris contact avec la seule société de la place qui gère des copropriétés, à savoir Le «Syndic». M. Abdessalam Lahlou, son Directeur Général nous a appris que la société qu’il a créée en septembre 2000 est à ce jour la seule à exercer une telle activité. Elle n’arrive à satisfaire que 20% de la demande. Pour tous les types de copropriété, cette société offre un pack de gestion. Pour un investissement initial de 3 millions de Dhs, elle a réalisé un chiffre d’affaires de 10 millions de Dhs pour le précédent exercice. Les prévisions pour 2003 du chiffre d’affaires tablent sur 30 millions de Dhs, soit le triple. Ce qui est tout à fait remarquable. Ce qu’il ne faut pas perdre de vue, prévient-il, c’est que pour exercer cette activité, il faut des compétences sur un cumul de métiers. Sur le plan administratif, il doit être à la fois un bon comptable et un bon juriste. En effet, il faut être un bon juriste pour maîtriser le cadre légal, et connaître toutes les lois relatives à l’immobilier et le code civil. Ensuite, il doit être un bon comptable car devant gérer les comptes et la trésorerie des copropriétés, sans pour autant être ni banque ni assurance. Cela demande une certaine confiance, qui se noue par une bonne tenue des comptes et un bon reporting et une transparence sans faille. Sur ce volet administratif les agences immobilières pourraient intervenir. Quant au niveau exploitation, le Syndic offre pour ses clients des services professionnelles dans le domaine de la sécurité, du nettoyage, du jardinage et de l’entretien des espaces verts, de la réparation de plomberie, d’électricité, et de l’entretien des équipements communs, ... Nous sommes très sollicités par d’importantes institutions publiques (ERAC, SNEC, ANHI, ATTACHOUROUK, CIFM, ...) a encore déclaré M. Lahlou. Malgré les demandes importantes de citadins résidant à Meknès et Agadir, Le Syndic mène un acte hautement social et se penche sur l’Habitat Bon Marché (HBM) grâce à des conventions avec les promoteurs immobiliers, offrant ses services, moyennant une cotisation de 40 Dhs par lot contre 50 Dhs pour un syndic bénévole.

Les témoignages que nous avons recueillis çà et là montrent effectivement que des syndics bénévoles existent mais ne font pas que des heureux. Dans certains immeubles on ignore ce que cela signifie, même s’ils ne sont pas en location.

A la nouvelle loi  qui est perfectible du reste, certains reprochent son caractère vague et des imprécisions par endroits.

Daouda MBaye 

Extraits de la loi 18-00 sur la copropriété

Article premier:

Les dispositions de la présente loi s’appliquent à la copropriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis et aux différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires.

Les présentes dispositions s’appliquent aux immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation ou non immatriculés.

Article 4 ( concerne les parties communes)