En 2004, l’Agence Urbaine de Casablanca a émis, sur un total de 7 241 projets examinés, un avis favorable à 4 843 projets, soit une moyenne de 67%. La consistance de ces projets ayant reçu l’avis favorable du département que dirige Mme Fouzia Imensar porte sur le lotissement de 199 hectares d’habitat, le lotissement de 33 hectares d’activités industrielles, la construction de 164 unités à caractère industriel, la construction de 138 équipements initiés par les secteurs public et privé. 2004 a connu aussi la construction de 26 379 logements. Les emplois journaliers susceptibles d’être crées au terme de la valorisation totale des projets de lotissement et de construction durant la même année ont été estimés à 43 213. Dans le même sens, la valeur des investissements qui seront induits par ces mêmes projets a pu être estimée à partir du coût moyen des différents types de constructions et de lotissements. Ces investissements n’ont qu’une valeur indicative estimée à 11,9 Mrds Dhs. Du côté de l’Agence Urbaine de Casablanca, ce bilan 2004 est une réponse non ambiguë à ceux qui prétendent que cette administration met les bâtons dans les roues de leurs projets. Une réponse qui ne trouve pas d’échos auprès des professionnels de l’immobilier de la capitale économique qui estiment que ce bilan 2004 est inquiétant à plus d’un titre et que la problématique de l’immobilier à Casablanca continue de prendre des proportions préoccupantes.

Équation difficile à résoudre

Pour la majorité d’entre eux, les retards dans la remise des permis de construire, l’absence de visibilité, le refus, devenu la règle, des autorisations sont à l’origine de leur inquiétude, voire leur déception: « Les promoteurs immobiliers se trouvent aujourd’hui devant un dilemme difficile à résoudre: d’un côté, ils font face au prix élevé du foncier qui grève lourdement leur budget et, de l’autre, ils sont tenus de faire face à une réglementation qui fait diminuer le quota, autorisé auparavant, des appartements par hectare. Ces deux facteurs constituent des goulots d’étranglement pour les promoteurs immobiliers casablancais. En plus de la perte de plusieurs dizaines d’appartements par hectare résultant de la baisse du COS (Coefficient d’Occupation du Sol), les promoteurs sont également tenus de vendre leurs appartements à des prix ne dépassant pas 200 000 dirhams l’unité pour rester en conformité aussi bien avec la réglementation du logement HBM (habitat bon marché) qu’avec les dispositions des conventions signées en la matière avec l’Etat. Devant cette équation difficile à résoudre, certains n’excluent pas la possibilité de quitter la ville de Casablanca pour investir ailleurs. En effet, certains l’ont déjà fait en se déplaçant à Marrakech, Agadir et Tanger. C’est le cas par exemple du Groupe Biladi. D’autres l’ont suivi car ne pouvant plus rentabiliser leurs investissements. Dès lors, les questions se multiplient et la sourde oreille affichée par l’AUC a plongé un nombre important d’intervenants dans le secteur immobilier à Casablanca dans le doute le plus profond.
Que se passe-t-il alors? S’agit-il là d’un acte volontaire et délibéré destiné à pousser les promoteurs à investir en dehors du périmètre casablancais? “Que l’on soit clairs à notre égard”, ne cessent-ils de répéter. Car, explique notre interlocuteur, si la situation du foncier reste dans son état actuel à Casablanca, investir dans des projets d’habitat économique ne serait autre qu’un luxe. Actuellement, il semble que les choses ont pris une autre tournure à ce niveau, dit-il en précisant que « La situation actuelle poussera dans les jours à venir beaucoup de promoteurs à investir en moyen standing sans, bien sûr, aucune contrainte de prix de vente. La tendance actuelle qui est l’investissement dans le logement moyen standing que peuvent entreprendre les promoteurs immobiliers sans contrainte de prix de vente, prend de l’ampleur et intéresse plus d’un». Concernant le bilan 2004 de l’AUC, ces derniers restent sceptiques. Pour eux, ces chiffres comparés aux années précédentes parlent d’eux-mêmes. « Si le nombre de logements approuvés par l’Agence Urbaine de Casablanca est passé de 47 000 en 2003 à 26 000 en 2004, cela veut dire que les promoteurs immobiliers vont chercher à investir dans des conditions beaucoup plus favorables et si aujourd’hui, il existe des contraintes, il est normal qu’ils voient ailleurs. Donc Casablanca est en train de se vider de promoteurs fiables et sérieux à l’origine d’importants investissements dans le secteur de l’habitat. Des investissements qui ont permis de faire disparaître le pas-de-porte puisque de nos jours il est possible de devenir propriétaire d’un logement avec 20 000 Dhs de mise de départ, étant donné que les banques assurent un financement pouvant atteindre 100% avec des taux d’intérêt très bas.

Casablanca prioritaire

« Malheureusement, tout ce dispositif mis en place depuis des années risque de partir en fumée si les obstacles de nature foncière ou administrative existent encore ça et là», nous déclare notre interlocuteur en ajoutant qu’il ne faut pas comprendre par là que ces promoteurs n’ont aucune volonté d’investir en immobilier dans les autres villes du Royaume. Bien au contraire, pour eux : «l’investissement à Casablanca ou dans d’autres villes du Maroc demeure en général un investissement en faveur du pays et de la population marocaine, mais dans cette logique, il y a des priorités. Et Casablanca reste une ville prioritaire en matière d’immobilier et de logement et ce pour diverses raisons de sécurité, socio-économiques et d’emploi. Elle a l’avantage d’être la première à bénéficier du maximum d’investissements en la matière. Une logique qui a requis le consensus de l’unanimité des pouvoirs publics, des élus et du privé qui l’ont prévu dans leur programme d’action et qu’il ne faut en aucun méconnaître». Pour cette raison, les promoteurs immobiliers à Casablanca estiment que s’il n’y a pas à la base un renouveau au niveau de l’octroi des autorisations de construire dans un cadre conventionnel avec les professionnels, dans le but de leur permettre d’avoir des programmes rentables .» On a intérêt à maintenir cette dynamique que l’on a observée depuis le lancement du programme de 200 000 logements, sous le règne de feu SM Hassan II». Ainsi, explique notre interlocuteur, pour garantir 100 000 logements sociaux/an, pour pouvoir éponger le déficit qui est d’un  million d’unités et pour ne pas avoir une augmentation du déficit en matière de logements d’année en année, il est nécessaire d’encourager les promoteurs à investir plus dans la capitale économique. Une manière de maintenir le rythme de production qui permet d’accompagner en harmonie le besoin annuel en logements. Si ce besoin s’élève annuellement à 125 000 et que l’on n’arrive à produire que  100 000, on aura quand même un déficit de 25 000». Toutefois et en réponse à la direction de l’AUC qui, elle, se contente d’invoquer  «l’application stricte de la loi», ces derniers disent qu’ils ne sont en aucun cas contre cette mesure ou autres procédés légaux. « S’il y a des irrégularités observées par l’AUC, il ne faut pas mettre tous les intervenants sur le même pied d’égalité». 
Par ailleurs, à la question de savoir si tous ces points évoqués font l’objet de discussions entre les parties concernées, à savoir le ministère de tutelle, les promoteurs immobiliers et l’Agence Urbaine de Casablanca, notre interlocuteur est sans équivoque: “Un dialogue qui n’aboutit pas n’est pas un dialogue. Pour cette raison, il est grand temps de clarifier les règles du jeu. Il faut mettre en place un partenariat clair, transparent et ferme entre les parties concernées. Car, tout simplement, nous n’allons pas nous amuser à acheter des terrains à des prix extrêmement élevés pourque, après, nous nous retrouvions face à des décisions administratives qui réduisent à néant nos importants projets».
La Direction de l’AUC (la seule Agence qui soit toujours sous la tutelle de l’Intérieur, alors que les autres Agences, sont sous la houlette de l’Habitat) quant à elle, considère pourtant le secteur de l’immobilier à Casablanca comme un chantier prioritaire mais elle ne reste pas moins consciente qu’une telle fin de non recevoir pourrait constituer un véritable frein à l’investissement dans la ville. Pour Mme le Gouverneur, Directrice de l’AUC Fouzia Imensar, puisque c’est d’elle qu’il s’agit, la mission de l’Agence est de veiller au respect de l’architecture urbanistique de Casablanca. Est-ce pour autant une raison de tomber dans l’immobilisme? Ne faut-il pas agir, dans ces conditions, par doses homéopathiques ou prendre le taureau par les cornes? De toutes les manières, le secteur devrait-il rester otage de telles mesures qui risquent de nuire énormément au secteur de l’immobilier, priorité de tout un pays? N’est-il pas temps d’évoluer enfin sur la bonne voie? Une vision globale, éclairée et rationnelle s’impose.

Hassan Zaatit

Des questions sans réponses

Nous avons adressé à l’Agence Urbaine de Casablanca, le questionnaire ci dessous reproduit et qui est resté lettre morte, malgré nos relances téléphoniques...

 Madame le Gouverneur,
 Directrice de l’Agence Urbaine de
 Casablanca

Objet: Entretien de presse

Madame,

Faisant suite à nos entretiens de ce jour avec le responsable de la communication de votre département, nous avons l’honneur de vous soumettre ci-joint un questionnaire sur l’état des lieux de l’immobilier à Casablanca et dont les réponses pourraient efficacement étayer un article de presse que nous programmons pour notre édition du 17 courant.

1) Quelle lecture faites-vous du bilan de l’année 2004 en ce qui concerne les projets ayant reçu un avis favorable de l’Agence Urbaine de Casablanca?

2) Pour certains promoteurs immobiliers, la régression signalée pour ce qui est de l’octroi des autorisations de construire, est inquiétante quant à l’avenir du secteur de l’immobilier à Casablanca. Qu’en pensez-vous?

3) Ces mêmes promoteurs reprochent à l’Agence Urbaine de Casablanca de la lenteur et une certaine complexité des procédures administratives qui entraveraient le cours de l’immobilier à Casablanca. Quel est votre avis à ce sujet?

4) Avez-vous, à votre niveau,  remarqué certaines anomalies dans le secteur? Si oui, quelles sont-elles?

5) Avez-vous au sein de votre département une politique managériale susceptible d’encourager les promoteurs immobiliers à investir de plus en plus à Casablanca?

6) Pouvez-vous nous donner des chiffres relatifs à l’évolution de l’immobilier à Casablanca ainsi que l’état des lieux, la nature et la typologie des logements?

7) Pour votre Agence, quel est le “promoteur immobilier type” qui peut obtenir son autorisation dans les plus brefs délais?

Avec nos remerciements, veuillez agréer, Madame, l’expression de notre considération distinguée.

H Z
Journaliste

Retard, lenteur et...manque à gagner!

Prenez une opération moyenne nécessitant un investissement de 50 MDH réparti entre l’acquisition du terrain et la construction de logements. Le promoteur qui se tourne vers le secteur bancaire pour financer son opération sera obligé de supporter un coût financier d’environ 5 MDH par an, correspondant aux intérêts annuels à payer au taux de 10 % l’an, auquel viennent se greffer la commission d’engagement et bien d’autres frais. Le promoteur qui s’engage à remettre aux acquéreurs les clés de leurs appartements à une date précise devra supporter les frais qu’occasionneraient les retards dus aux lenteurs administratives. A titre d’exemple, un retard de trois mois coûtera au promoteur immobilier un montant de 1,25 million de dirhams de perte sèche due au les remboursements des intérêts à sa banque pour la période de retard dont il n’est pas responsable. En plus du coût financier, le promoteur ne pouvant respecter les délais de remise des clés à temps aux acquéreurs d’appartements se retrouve devant un gouffre financier du fait qu’il ne peut encaisser le produit des ventes de ses logements comme il l’avait programmé. L’Etat est, lui aussi, touché par ce retard administratif tant qu’il est vrai que d’un projet bloqué découle le blocage de l’authentification des contrats nécessaires pour sa mise en œuvre. Ainsi, l’Etat ne verra pas encaisser les frais d’enregistrement, de conservation foncière, les frais du 0,5% de la taxe notariale et les timbres de légalisation de signature. Cela fait autant de recettes qui n’entrent pas à temps dans les caisses de la Trésorerie Générale.